Vsaka stavba potrebuje človeka, ki jo vzdržuje in skrbi za njeno nemoteno in učinkovito delovanje. Če je lastnik nepremičnine en sam, običajno z njo upravlja lastnik. Pri večlastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki.
V interesu vseh lastnikov je, da je stavba oziroma objekt dobro in redno vzdrževan.
Drugače lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražje in daljše sanacije. Poleg tega je vloga upravnika tudi, da skrbi za delovanje celotne stavbe, torej skupnih prostorov, in organizacijo življenja stanovalcev.
Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.
Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži.
Sem spada:
- obratovanje in vzdrževanje stavbe,
- določitev in razrešitev upravnika,
- imenovanje in razrešitev nadzornega odbora,
- oddajanje skupnih delov v najem,
- prejemanje načrta vzdrževanja,
- rezervni sklad in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,
- sprejemanje hišnega reda,
- odločanje o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo).
- odločanje o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.
Za vse sklepe o rednem upravljanju je potrebna večina etažnih lastnikov, torej soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev.
Če se etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je kljub temu dolžan sklepe upoštevati in poravnati obveznosti iz njihovega izvajanja.