Pogosta vprašanja


Zakaj potrebujem upravnika?

Vsaka stavba potrebuje človeka, ki jo vzdržuje in skrbi za njeno nemoteno in učinkovito delovanje. Če je lastnik nepremičnine en sam, običajno z njo upravlja lastnik. Pri večlastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki.

V interesu vseh lastnikov je, da je stavba oziroma objekt dobro in redno vzdrževan.

Drugače lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražje in daljše sanacije. Poleg tega je vloga upravnika tudi, da skrbi za delovanje celotne stavbe, torej skupnih prostorov, in organizacijo življenja stanovalcev.

Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži.

Kaj spada pod termin »redno upravljanje«?

Sem spada:

  • obratovanje in vzdrževanje stavbe,
  • določitev in razrešitev upravnika,
  • imenovanje in razrešitev nadzornega odbora,
  • oddajanje skupnih delov v najem,
  • prejemanje načrta vzdrževanja,
  • rezervni sklad in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,
  • sprejemanje hišnega reda,
  • odločanje o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo).
  • odločanje o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.

Za vse sklepe o rednem upravljanju je potrebna večina etažnih lastnikov, torej soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev.

Če se etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je kljub temu dolžan sklepe upoštevati in poravnati obveznosti iz njihovega izvajanja.

Kaj spada med posle, ki presegajo redno upravljanje?

O teh poslih lastniki odločajo z listino. V tem primeru morajo lastniki odločati z najmanj tričetrtinsko večino.

Lastniki se z več kot tremi četrtinami solastniških deležev odločajo o:

  • sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih,
  • opravljanju dovoljene dejavnosti v delu stanovanja,
  • zavarovanju stavbe,
  • vseh izboljšavah, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja, pomenijo pa vgraditev novih naprav, opreme, instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, kot so zgodnja obnova kurilnice, toplotnih postaj ali podpostaj, kar ima za posledico prehod na drug energent (iz trdega goriva ali kurilnega olja na plin ipd.), namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho stavbe), agregatov za proizvodnjo električne energije, sončnih zbiralnikov ali sončnih celic ter vgradnja izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije, ipd. pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

Lastniki se soglasno odločajo o:

  • sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona,
  • spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
  • omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
  • omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
  • sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih,
  • spremembi namembnosti posameznega stanovanja,
  • najemu in odplačevanju posojila v breme rezervnega sklada,
  • vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje in
  • določitvi upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
Kako lahko vzpostavim stik z upravnikom?

Za podajanje vseh informacij, povezanih z bivanjem v večstanovanjski stavbi in odpravo težav, smo vam na voljo na e-pošti info@sp-ravne.si ali na telefonski številki

(02) 821 65 00.

Uradne ure so zapisane pod točko KONTAKT.

Kako izvem, kdo je operativni upravnik naše stavbe?

Osnovni podatki o upravniku stanovanjske stavbe (hišnik,operativni upravnik, zunanji izvajalci) so zapisani na oglasni deski vaše stavbe. Če te informacije ne najdete na oglasni deski, nam pišite na info@sp-ravne.si. Odgovorili vam bomo v najkrajšem možnem času.

Kakšne so pristojnosti operativnega upravnika?

Upravnik lahko brez soglasja lastnikov izvede tista dela, pri katerih bi opustitev takojšnje izvedbe povzročila še večjo škodo na stavbi (intervencijska popravila, kot je na primer zamakanje zaradi počene vodovodne cevi).

Za vsa ostala opravila upravnik potrebuje soglasje etažnih lastnikov in so opredeljena v Pravilniku o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list, št. 20-878/2004, stran 2335,Priloga 3: Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti).

Kako poteka odločanje s podpisovanjem listine?

Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti navedeno:

  • predlog sklepov,
  • obrazložitev sklepov,
  • ime lastnika,
  • datum podpisa listine in
  • navedena večina, potrebna za njihov sprejem.

Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

Kdaj in kako se skliče zbor lastnikov?

Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom.Vabilo za sklic zbora mora nujno vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor odločal.

Upravnik je dolžan sklicati zbor lastnikov najmanj enkrat letno.

Kdo vodi zbor lastnikov?
Zbor etažnih lastnikov načeloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.
Kako se delijo skupni stroški?
Način delitve skupnih stroškov obratovanja določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS št. 60/2009, spremembe Uradni list RS št. 87/2011. V skladu s tem pravilnikom so ključi delitve skupnih stroškov obratovanja že vnaprej določeni.
Kje lahko dobim potrdilo o poravnanih obveznostih?

To potrdilo prejmete v naši računovodski službi in ga izdamo brezplačno. Potrebujete ga v primeru prodaje stanovanja, ob obnovi najemne pogodbe ali zgolj za lastno evidenco.Zahtevo za izdajo potrdila nam lahko sporočite na info@sp-ravne.si ali na telefonsko številko (02) 821 65 00.

Potrebujemo sledeče podatke:

  • ime in priimek,
  • šifra partnerja,
  • številka enote
  • obdobje (od-do), za katerega želite potrdilo.
Od česa je odvisna višina vplačila v rezervni sklad?

Merila za določitev prispevka posameznega etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s tem Pravilnikom, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja.

Kako se vodijo sredstva računa rezervnega sklada?

Upravnik mora zagotoviti in omogočiti, da se vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu in sicer za vsako večstanovanjsko stavbo posebej in ločeno.

Kdo in kako gospodari s sredstvi rezervnega sklada?

Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Ta lahko sredstva naloži samo:

  • v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije,
  • v nakup obveznic države ali
  • vrednostne papirje centralne banke.

Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev po načelu dobrega gospodarja.

Kako se porabijo sredstva rezervnega sklada?

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo:

  • za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja,
  • za nujna vzdrževalna dela,
  • za odplačevanje v te namene najetih posojil.
Kaj je zajeto v zavarovanju stavbe?

Običajno upravnik zavaruje stavbo za osnovne zavarovalna tveganja:

  • za primer požara in dodatno za izliv vode,
  • za splošno odgovornost iz hišne in zemljiške posesti,
  • če stavba razpolaga tudi s strojnimi inštalacijami za primer strojeloma.

Na željo lastnikov pa tudi za:

  • potres,
  • poplavo in vdor meteorne vode,
  • zlonamerna dejanja,
  • steklo …
Kdo sklepa zavarovalne police in kdo so upravičenci v primeru škode?
Zavarovalno polico sklene upravnik v imenu etažnih lastnikov, upravičenci v primeru škode pa so lastniki, ki plačujejo zavarovalne premije.
Kako javim spremembo števila oseb v stanovanju?
Spremembo števila oseb v stanovanju javite z Obrazcem za prijavo oseb po 29. členu Pravilnika o upravljanju.
Kako lahko sporočim o nastalih težavah v stavbi?
Za podajanje vseh informacij, povezanih z bivanjem v večstanovanjski stavbi in odpravo težav, smo vam na voljo na telefonski številki (02) 821 65 00 ali na e-pošti info@sp-ravne.si. Na vaše težave se odzivamo hitro in profesionalno, da so rešene v najkrajšem možnem času.
Kakšna so pravila o kurilni sezoni?
Uradnih pravil Republike Slovenije o začetku in koncu kurilne sezoni ni. Etažni lastniki sami odločajo, kdaj se kurjenje prične in kdaj se konča. Če se lastniki o tem ne odločijo oz. nimajo predstavnikov, ki bi o tem odločali, to stori upravnik stavbe. Predvidoma se kurilna sezona prične v oktobru in konča v maju, predvsem pa je dolžina kurilne sezone odvisna od zunanjih temperatur.